CONSIGLI PER L’ACQUISTO

 Questo spazio è stato creato per aiutare i privati ad affrontare con maggiore tranquillità e consapevolezza ogni azione legata all’acquisto di un immobile.

SubitoCasa non pretende di dare puntuale risposta a tutto ma, con semplicità, vuole aiutare il privato che è  alle prese con questi inevitabili problemi.

E’ ovvio che prima di tutto l’interessato deve farsi un po’ di conti e determinare quale è il proprio budget d’acquisto, pensando eventualmente alla possibilità di usufruire di un mutuo. Fatto ciò deve individuare il tipo d’immobile desiderato, scegliendo il luogo dove voler vivere, compatibilmente con le proprie esigenze, quindi determinare la zona, i servizi pubblici, i negozi, le scuole, le comodità per il lavoro, ecc.

Successivamente si visiteranno gli immobili in vendita, facendo una valutazione razionale, osservando le caratteristiche della zona ed il prezzo, l’esposizione, la disposizione, i materiali utilizzati, gli accessori, gli impianti.

Nel caso in cui un immobile visitato abbia le caratteristiche che vi facciano orientare verso l’acquisto, è bene attenersi a determinate regole.

·         Assicurarsi che l’immobile sia di piena proprietà e disponibilità di chi si dichiara proprietario: richiedendo l’esibizione del documento di proprietà e di quello d’identità.

·         Prima di versare la caparra controllare se sull’immobile gravano trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche o privilegi fiscali. Il controllo si effettua richiedendo, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, ufficio ipoteche, una “visura ipotecaria”. E’ chiaro che si dovrà essere a conoscenza dei dati anagrafici del proprietario o dei proprietari. La visura ipotecaria consente di conoscere se gravano sull’immobile iscrizioni ipotecarie. Inoltre è opportuno verificare presso la sezione fallimentare del tribunale se esistono istanze di fallimento o d’amministrazione controllata ed infine richiedere al Catasto un certificato catastale con relativa planimetria.

·         Accertarsi che l’immobile sia in regola con le norme fiscali e urbanistiche ai sensi della legge 28 febbraio 1985 n. 47, 724/94 e successive modifiche, chiedendo i dati della licenza di costruzione del fabbricato e/o della domanda di concessione in sanatoria (condono edilizio) con relativa ricevuta di pagamento a saldo dell’oblazione e degli oneri dovuti o, ancora meglio, della definitiva concessione a sanatoria.

·         Sottoscrivere il compromesso versando una caparra non superiore al 25-30% del prezzo totale, inserendo nel contratto il prezzo, le condizioni di pagamento, le scadenze, lo stato dell’immobile (libero, affittato, ecc.), la garanzia che vi sia trasferito libero da qualsiasi onere incluse le spese condominiali pregresse, la data di consegna dell’immobile e del rogito notarile di compravendita.

·         Sia che intendiate fare il pagamento per contanti, sia che paghiate con assegni circolari, stabilite in sede di sottoscrizione del compromesso la data del pagamento ed informate la vostra banca per lo svincolo del denaro o la predisposizione degli assegni. Versate sempre assegni circolari o di conto corrente bancario intestati solo ed esclusivamente al venditore con la clausola di “non trasferibile”.

·         Se volete chiedere un mutuo accertatevi, prima di versare la caparra, che la banca possa concedere l’importo richiesto, in quanto tempo, a quali condizioni e con quali spese istruttorie. 

·         Se intendete avvalervi di un mutuo, richiedete che nel compromesso sia esplicitato che il venditore è disposto ad intervenire nel contratto di mutuo quale “terzo datore d’ipoteca”. Si tratta solo di un aspetto formale che consente all’istituto mutuante di iscrivere una garanzia sull’immobile che state acquistando un momento prima che, col pagamento del prezzo e la stipula dell’atto notarile, diventi di vostra proprietà.

La fase precontrattuale

Le parti, non sempre arrivano subito a stipulare un contratto. Spesso il momento della stipula è preceduto da una fase in cui ciascuno valuta le possibili alternative esistenti nel mercato e cerca di ottenere le condizioni migliori, pertanto l’offerta e la domanda sono rivolte a raggiungere un punto d’incontro. In questa fase, detta precontrattuale, perché precede la vera e propria stipula del contratto, si svolgono le trattative che hanno carattere strumentale rispetto all’atto definitivo. Durante le trattative, anche se non nascono veri e propri diritti ed obblighi, le parti sono comunque tenute, ai sensi dell’art. 1337 c.c., a comportarsi secondo buona fede.

Non bisogna però credere che questo dovere generico limiti la libertà delle parti: queste, infatti, nella fase procontrattuale sono libere di decidere la convenienza o meno del futuro contratto e possono anche non arrivare alla conclusione dello stesso. Devono però astenersi dall’agire in malafede ed evitare comportamenti che traggano in inganno la controparte. (art. 1338 c.c.).

Il compromesso

Il compromesso o “contratto preliminare” è quell’atto con cui le parti interessate si obbligano a concludere in seguito un altro contratto (rogito notarile) del quale tuttavia anticipano le modalità, i tempi, l’entità, ecc. Può essere stipulato per scrittura privata non autenticata o autenticata dal notaio; in tal caso è obbligatoria la trascrizione dell’atto presso la Conservatoria del Registri Immobiliari.

Dalla stipula del compromesso nascono diritti ed obblighi tra le parti, che trovano il loro riconoscimento nell’art. 2932 c.c. In base a tale disposizione, qualora una delle parti obbligate a concludere il futuro contratto non adempia a questo obbligo, la controparte può ottenere dal giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.

Nel compromesso vanno indicate chiaramente tutte le clausole che saranno poi contenute nell’atto del trasferimento vero è proprio (rogito notarile): le generalità complete delle parti, il prezzo di vendita dell’immobile, la descrizione dell’immobile quanto più accurata possibile, con i relativi dati catastali aggiornati, prezzo e modalità di pagamento, la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, la conformità dell’immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi (condono edilizio compreso), tempi di consegna dell’immobile e la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il notaio incaricato a redigerlo (non sempre il momento di passaggio del possesso e quello della proprietà coincidono). L’acquirente deve inoltre ottenere dal venditore la garanzia che l’immobile sia libero da vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche o che lo sarà prima del rogito notarile. Al momento della sottoscrizione del preliminare l’acquirente deve ottenere, e il venditore deve presentare, i seguenti documenti: atto di proprietà, scheda identificativa catastale, regolamento di condominio e tabella millesimale della porzione immobiliare in oggetto, eventuale contratto di locazione, eventuale contratto di mutuo che grava sull’immobile, convenzioni con il Comune o di lottizzazione, concessioni e licenze amministrative, domanda o concessione in sanatoria. In genere il prezzo di vendita dell’immobile è stabilito a “corpo”, e cioè complessivamente in base alla consistenza e non a metro quadro.

Qualora il venditore sia in regime di comunione dei beni, il compromesso dovrà essere sottoscritto anche dal coniuge.

La caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è un anticipo sul prezzo d’acquisto dell’immobile che viene versato dall’acquirente all’atto del compromesso. Come tale impegna entrambe le parti alla conclusione dell’affare. Questo vuol dire che se l’acquirente si ritira dall’affare, il venditore può recedere dal contratto trattenendo la caparra. Se invece è il venditore a ritirare l’impegno, l’acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Chi non si ritira dall’affare può anche scegliere una via diversa e cioè chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica del contratto (art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione di quest’ultimo per inadempimento della controparte ed il risarcimento del danno, con la conseguenza che, in quest’ultimo caso, la caparra avrà la funzione di garantire il credito per il risarcimento del danno.

Qualora nel compromesso si parli semplicemente di caparra, si intende con questo termine quella confirmatoria.

La caparra penitenziale

La caparra penitenziale è definita dal codice civile “il corrispettivo del recesso di ciascuna delle parti” (art. 1386 c.c.). Con questa formula le parti concordano il diritto di recedere dal contratto qualora lo ritenessero opportuno, pagando appunto una caparra penitenziale. Quindi se chi recede è l’acquirente perde la somma versata; se invece è il venditore a ritirare l’impegno deve restituire il doppio della somma ricevuta. Null’altro potrà pretendere l’altra parte ne sotto forma di esecuzione specifica del contratto né sotto forma di risarcimento del danno. Attenzione a non versare una caparra troppo bassa, in quanto il venditore potrebbe cambiare idea o addirittura vendere ad una terza persona che le offra una differenza di prezzo superiore alla caparra da restituire.

Il rogito

Il rogito è l’atto finale della compravendita. Rappresenta il passaggio definitivo dell’immobile dal venditore al nuovo proprietario per atto pubblico, unica forma consentita dalla legge per il trasferimento di beni immobili. Il passaggio di proprietà può avvenire con atto pubblico o con scrittura privata autenticata. E’ preferibile la prima soluzione perché implica una maggiore assunzione di responsabilità da parte del notaio. Il notaio dovrà garantire all’acquirente una serie di indagini: ad esempio dovrà verificare presso la Conservatoria dei registri immobiliari che l’immobile non sia gravato da ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli.

E’ consuetudine che la scelta del notaio spetti all’acquirente.