Il Mutuo

E’ un finanziamento a medio lungo termine (tra 5 e i 30 anni ), erogato da un istituto di credito con applicazione di tassi di interesse per la restituzione del prestito. A garanzia del finanziamento viene richiesta  l’ipoteca sull’immobile che si va ad acquistare.

Esso di regola è richiesto da persone fisiche, imprenditori, imprese o società che intendono acquistare immobili, case, uffici, negozi, ecc. da destinare alla propria attività o al proprio uso abitativo.

La scelta

Innanzitutto per scegliere il mutuo bisognerà partire dalle proprie esigenze e valutarle molto bene. In seguito bisognerà ricercare un istituto che offrirà un finanziamento conveniente e fatto su misura per voi. Quindi sarà opportuno confrontare le offerte di un più alto numero di Banche e d’istituti di credito specializzati. Questo confronto, che in un primo momento può risultare faticoso e generare numerose perplessità, Vi darà l’occasione di valutare le offerte disponibili sul mercato e di conoscere il costo effettivo del vostro prestito.

L’importo

Le somme che si possono ottenere in prestito sono in genere il 75% (in alcuni casi anche l’80% ) del valore periziato/commerciale dell’immobile. Va ricordato che l’istituto di credito si avvale di tecnici che verificano, attraverso una perizia, il valore dell’immobile in modo da poter stabilire con precisione una stima oggettiva e veritiera sulla quale poi calcolare la percentuale di mutuo da erogare. Gli istituti bancari possono però porre limitazioni maggiori in relazione al reddito del richiedente ( in genere l’importo delle rate non potrà superare un terzo del reddito del mutuatario ), o grazie al generoso intervento di terzi (per lo più parenti) che garantiscono il pagamento delle rate.

La durata

Altro metodo per superare il limite del reddito è quello di diluire molto nel tempo la restituzione del capitale mutuato. Cento milioni da pagare in dieci anni comporteranno una rata di rimborso più alta rispetto alla medesima somma rimborsabile in quindici o venti anni.

Il mutuatario deve affrontare una scelta importante: meglio diluire lo sforzo o concentrare i sacrifici in un breve periodo? La risposta è ovviamente sempre legata alle proprie prospettive di reddito: se una famiglia con redditi da lavoro dipendente può orientarsi su un mutuo a lunga durata, un professionista nel pieno della sua capacità economica farà bene ad orientarsi su un finanziamento più breve.

Tasso fisso, variabile e misto

Tasso fisso. I mutui a tasso fisso sono quelli la cui percentuale d’interesse da corrispondere alla banca è stabilita a priori e rimanendo fissa nel tempo consente di stabilire, già dal momento in cui viene erogato il mutuo, le rate che si dovranno pagare per tutto il periodo concordato e per nessun motivo questi potranno cambiare, anche nel caso di cambiamenti burrascosi del mercato.

Tasso variabile. I mutui a tasso variabile sono soggetti alle variazioni nel tempo delle rate legate all’andamento dell’economia quindi a fronte di una rata iniziale molto bassa dovremo correre il rischio di un aumento del tasso di interesse e, conseguentemente, della rata da dover corrispondere.

Tasso misto. Negli ultimi anni si è diffusa una tipologia di mutuo con soluzioni intermedie: un periodo a tasso fisso (di diversa durata a seconda delle Banche ) e poi la possibilità di scegliere se continuare o optare per un tasso variabile ( od altre condizioni ).

Questo tipo di mutuo conviene in periodi in cui si prevede un andamento al rialzo dei tassi nei primi cinque anni (e magari a ribasso negli anni successivi ). Occorre però ricordare che, specialmente se il mutuo è di lunga durata, è difficile prevedere l’andamento dei tassi di interesse.

Oneri accessori

Le spese da sostenere non si fermano agli interessi e all’ammortamento del capitale ma riguardano anche questioni più tecniche.

E’ necessario, pertanto, controllare con attenzione le seguenti voci:

·         istruzione pratica (per alcune Banche è gratuita o la legano alla cifra del mutuo stipulato, per altre raggiunge qualche centinaia di migliaia di lire);

·         perizia ( presso alcune Banche è compresa nelle spese di istruttoria);

·         penalità per rimborso anticipato (potrebbe anche non essere richiesta; se troppo alta, valutarne le conseguenze nel caso vogliate vendere l’immobile prima di aver estinto il mutuo e l’acquirente non voglia accollarselo);

·         versamento rate (alcune Banche richiedono qualche migliaia di lire per il versamento di ciascuna rata).

Per tutte queste spese c’è una notevole eterogeneità tra le Banche, quindi, oltre a chiedere le condizioni del mutuo, è utile soffermarsi anche su questi aspetti e non darli per scontati.

L’erogazione

Un altro aspetto da valutare è quello dei tempi di erogazione del mutuo. Se avete bisogno di disporre della somma richiesta in tempi brevi farete bene a valutare attentamente i tempi richiesti dagli istituti sia per svolgere la pratica che per erogare effettivamente la somma.

Siccome bisogna aspettare l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, non sempre la Banca mutuante vi verserà il giorno stesso della stipula la somma mutuata, e questo, in caso di acquisto contestuale dell’immobile, potrà creare qualche problema col venditore che dovrà attendere anche un mese per il pagamento del prezzo della vendita.

Alcune Banche adottano per questo caso sistemi indolori per il mutuatario, come per esempio la concessione della valuta alla data della stipula. Ciò significa che anche se la somma mutuata viene materialmente versata un mese dopo, la valuta, e quindi tutti gli effetti del credito, saranno riferiti al giorno della stipula.

Fate in modo di disporre tempestivamente tutta la documentazione necessaria per evitare che ci vengano richieste delle integrazioni che porterebbero ad un inevitabile allungamento dei tempi concordati.

Il mutuo preesistente

Capita spesso che l’immobile che si vuole acquistare abbia già un mutuo.

Sorge allora il problema di valutare la possibilità di subentrare nel mutuo stimato dal venditore, accollandosi le rate residue alle condizioni già stabilite, o pagare l’intero prezzo di vendita dell’immobile servendosi di un diverso finanziamento concesso da un altro istituto bancario, a favore del quale, una volta estinta la precedente ipoteca, si procederà ad iscrivere un nuovo gravame.

Subentrare ad un mutuo acceso in precedenza da altri è un’operazione che a volte conviene . Accollandosi il mutuo si risparmia automaticamente tutte le spese di accensione del mutuo.

Queste considerazioni non esonerano però l’acquirente da un’attenta verifica delle condizioni finanziarie a cui il mutuo che sta per accollarsi è stato concesso.

Infatti le condizioni del vecchio mutuo potrebbero essere insostenibili in quanto il tasso d’interesse concordato precedentemente, magari in condizioni di mercato nettamente differenti da quelle presenti, potrebbe essere svantaggioso e indurre a decisioni diverse. 

Il Glossario

ABI

è la sigla dell’Associazione bancaria italiana che raggruppa gli istituti di credito nel nostro Paese.

CAB

Codice di avviamento Bancario  (identificativo della filiale, sportello, agenzia).

Euribor

è il tasso di interesse a cui le banche dei Paesi dell’Unione Monetaria sono disposte a dare denaro in prestito alle altre banche. Esso rappresenta un parametro sostitutivo ai tassi nazionali in vigore fino ai 1998 (Ribor, Pibor, Fidor, ecc.). è determinato da quarantasette banche europee.

Euro

Denominazione della Moneta Unica Europea ad opera del Consiglio di Madrid del 15-16 dicembre 1996.

Eurolira

è il tasso d’interesse a 3 o 6 mesi applicato a Londra sui prestiti in lire.

F.A.I.

sono i Fogli Analitici con cui le banche rendono pubblici i tassi, i costi e le condizioni contrattuali praticate alla clientela. I F.A.I. devono essere costantemente aggiornati e messi a disposizione del pubblico.

Fidejussione

È la garanzia personale, prestata all’istituto di credito da un terzo, necessaria quando chi contrae il mutuo chiede di essere finanziato per il 100% del valore dell’immobile da comprare.

Ipoteca

Diritto reale di garanzia su un bene immobile a favore di un creditore, a titolo di garanzia del pagamento degli interessi e del rimborso del capitale. Viene iscritta per l’intera durata del finanziamento. Il Notaio dovrà successivamente provvedere alla cancellazione.

IRS

È l’abbreviazione di Interest Rate Swap, ovvero il contratto con cui due parti si scambiano il pagamento degli interessi su operazioni in valute diverse di segno opposto (investimento/finanziamento).

Lira interbancaria

è il tasso al quale le banche italiane scambiano tra loro quotidianamente del denaro. Il tasso “denaro” rappresenta la quota relativa alla domanda dei prestiti, il tasso “lettera” rappresenta la quota relativa all’offerta dei prestiti.

Libor

è il tasso d’interesse praticato sul mercato interbancario italiano a uno, due, tre e sei mesi, che viene utilizzato per l’indicizzazione dei tassi variabili. È calcolato secondo la media dei tassi quotidiani di cinque importanti banche.

Mora

Ingiustificato ritardo nel pagamento della somma dovuta all’istituto di credito per rate di ammortamento di mutuo che, di norma, comporta l’applicazione di una penale determinata in percentuale.

Parametro di indicizzazione

Tasso di riferimento in funzione del quale si determina l’interesse di un prestito a tasso variabile. Di norma, tale interesse risulta pari al valore assunto dal tasso di riferimento (per esempio il Libor, ovvero l’Euribor, IRS, ecc.) in un determinato periodo incrementato di un differenziale positivo (spread), espresso in punti percentuali. Per esempio, il tasso di interesse di un prestito potrebbe essere definito come il valore del Libor a fine settembre più 1.5 punti percentuali.

Penale estinzione anticipata

È l’onere previsto a carico del debitore qualora questi intenda rimborsare il prestito prima della scadenza pattuita.

Pre-ammortamento

Quando il mutuo viene erogato nel corso del mese, la prima rata sarà versata nel mese successivo, incrementata degli interessi relativi ai giorni di scoperto del mese precedente.

Rendiob

È la media del rendimento effettivo lordo delle obbligazioni a medio termine effettuata dagli Istituti di credito

Ribor

Indice del costo medio del denaro rilevato ogni giorno sul mercato italiano. È il risultato della media delle migliori quotazioni rilevate, a prescindere dalla banca che le fa, dopo aver scartato la migliore e la peggiore.

Ridenominazione

Consente di modificare l’unità monetaria nella quale è espresso l’importo del debito del mutuo da unità monetaria nazionale all’unità euro.

Rolint

Questo indice è composto per il 50% dalla media della lira interbancaria “lettera” 3 mesi Ribor e per il 50% dal Rendiob lordo.

Spread

È la percentuale applicata dagli istituti sull’erogazione del mutuo a tasso variabile. Al tasso di interesse, contrattato e costruito sui principali indici dei mercati finanziari, viene aggiunta una maggiorazione che oscilla tra l’1,5% e il 2% che si chiama appunto spread.

T.A.N. e T.A.E.G.

Il primo è il Tasso Annuo Nominale di interesse, al quale viene concesso il prestito; il secondo è il Tasso Annuo Effettivo Globale, comprendente tutte le spese e i costi relativi al finanziamento.

Il T.A.E.G. è sempre più elevato del T.A.N e deve essere considerato il tasso reale a cui viene concesso il mutuo. Nel caso di tasso variabile può essere calcolato solo a scadenza.

Tasso di interesse

È espresso in termini percentuali e rappresenta gli interessi pagati o percepiti in un determinato periodo di tempo su un capitale preso in prestito. Può essere semplice o composto: nel primo caso si applica esclusivamente sul capitale prestato, nel secondo caso si applica anche sugli interessi maturati.

Tasso iniziale

è il tasso che viene applicato alle prime rate sui mutui a tasso variabile (per i primi 3/6/12 mesi). Il tasso di partenza è quasi sempre più basso di quello che si pagherà a regime.

Tasso a regime

È quello calcolato sulla base dei parametri di indicizzazione, che ciascuna banca fissa con il proprio cliente.

È il tasso della rata in corso, quindi il più indicativo, permettendo di confrontare meglio l’offerta tra le varie banche.

TUS

Sigla del Tasso Ufficiale di Sconto, ossia il tasso applicato dalla Banca d’Italia sulle operazioni di risconto richieste dalle banche per finanziare eventuali squilibri di Tesoreria.