Consigli per la vendita

Colui che vuole vendere un immobile deve innanzi tutto stabilire il prezzo.

Per fare ciò bisogna considerare l’immobile in sé, l’ubicazione ed il mercato. Importanti sono le caratteristiche determinanti dell’immobile in essere, l’esposizione, la luminosità, il piano, la vicinanza con altri fabbricati, lo stato di manutenzione e di conservazione (pavimenti, infissi, rivestimenti), gli impianti, ecc.

E’ molto importante aver presente l’equa valutazione dell’immobile, per non cadere nei rischi conseguenti come sottovalutazione o sopravvalutazione dello stesso.

Più alto sarà il vostro prezzo meno persone verranno a visitare la proprietà.

Considerato che tutti sono affezionati alle cose proprie, sia perché le hanno comprate sia perché le hanno ricevute da una persona cara, si è portati mediamente a richiedere un prezzo  più elevato di quello del mercato.

Dopo aver confrontato i prezzi d’immobili simili già venduti nella vostra zona, negli ultimi mesi, sarete in grado di dare il giusto prezzo di mercato.

Ricordatevi che il reale prezzo della vostra proprietà è il prezzo che qualcuno sarà disposto a pagare nel mercato attuale.

Una domanda da porsi è: quanto tempo voglio aspettare, per spuntare il prezzo che ho in mente?

Per stabilire il reale valore dell’immobile ci si può rivolgere anche ad uno o più tecnici o esperti necessariamente “neutri” e non interessati a “strappare l’affare”.

Una volta stabilito il prezzo si deve redigere un annuncio immobiliare nel quale vanno indicate con chiarezza le caratteristiche dell’immobile, sia strutturali che planimetriche: zona, ubicazione (via, piazza, ecc.), piano, condizioni generali, metratura, suddivisione (salone, camera, servizi, ecc.), accessori e pertinenze (box o posto auto, cantina, riscaldamento autonomo, ecc.), prezzo.

Trovato l’acquirente si entra nel vivo della trattativa, attraverso una serie di atti formali: dalla fase precontrattuale fino al rogito notarile, che sancisce il definitivo passaggio della proprietà dell’immobile.

Fase precontrattuale

Le parti, non sempre arrivano subito a stipulare un contratto. Spesso il momento della stipula è preceduto da una fase in cui ciascuno valuta le possibili alternative esistenti nel mercato e cerca di ottenere le condizioni migliori, pertanto l’offerta e la domanda sono rivolte a raggiungere un punto d’incontro. In questa fase, detta precontrattuale, perché precede la vera e propria stipula del contratto, si svolgono le trattative che hanno carattere strumentale rispetto all’atto definitivo. Durante le trattative, anche se non nascono veri e propri diritti ed obblighi, le parti sono comunque tenute, ai sensi dell’art. 1337 c.c., a comportarsi secondo buona fede.

Non bisogna però credere che questo dovere generico limiti la libertà delle parti: queste, infatti, nella fase precontrattuale sono libere di decidere la convenienza o meno del futuro contratto e possono anche non arrivare alla conclusione dello stesso. Devono però astenersi dall’agire in malafede ed evitare comportamenti che traggano in inganno la controparte. (art. 1338 c.c.).

Il compromesso

Il compromesso o “contratto preliminare” è quell’atto con cui le parti interessate si obbligano a concludere in seguito un altro contratto (rogito notarile) del quale tuttavia anticipano le modalità, i tempi, l’entità, ecc. Può essere stipulato per scrittura privata non autenticata o autenticata dal notaio; in tal caso è obbligatoria la trascrizione dell’atto presso la Conservatoria del Registri Immobiliari.

Dalla stipula del compromesso nascono diritti ed obblighi tra le parti, che trovano il loro riconoscimento nell’art. 2932 c.c. In base a tale disposizione, infatti, qualora una delle parti obbligate a concludere il futuro contratto non adempia a questo obbligo, la controparte può ottenere dal giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.

Nel compromesso vanno indicate chiaramente tutte le clausole che saranno poi contenute nell’atto del trasferimento vero è proprio (rogito notarile): le generalità complete delle parti; il prezzo di vendita dell’immobile; la descrizione dell’immobile quanto più accurata possibile con i relativi dati catastali aggiornati; prezzo e modalità di pagamento; la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria; la conformità dell’immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi (condono edilizio compreso); tempi di consegna dell’immobile e la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il notaio incaricato a redigerlo (non sempre il momento di passaggio del possesso e quello della proprietà coincidono). Il venditore deve garantire la libertà da vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche o, nel caso sia gravato da formalità pregiudizievoli, impegnarsi a renderlo libero a sue cure e spese prima del rogito notarile. Al momento della sottoscrizione del preliminare il venditore deve presentare, e l’acquirente deve ottenere, i seguenti documenti: atto di proprietà, scheda identificativa catastale, regolamento di condominio e tabella millesimale della porzione immobiliare in oggetto; eventuale contratto di locazione; eventuale contratto di mutuo che grava sull’immobile; convenzioni con il Comune o di lottizzazione, concessioni e licenze amministrative; domanda o concessione in sanatoria. In genere il prezzo di vendita dell’immobile è stabilito a “corpo”, e cioè complessivamente in base alla consistenza e non a metro quadro.

Qualora il venditore sia in regime di comunione di beni, il compromesso dovrà essere sottoscritto anche dal coniuge.

La caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è un anticipo sul prezzo d’acquisto dell’immobile che viene versato dall’acquirente all’atto del compromesso. Come tale impegna entrambe le parti alla conclusione dell’affare. Questo vuol dire che se l’acquirente si ritira dall’affare, il venditore può recedere dal contratto trattenendo la caparra. Se invece è il venditore a ritirare l’impegno, l’acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Chi non si ritira dall’affare può anche scegliere una via diversa e cioè chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica del contratto (art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione di quest’ultimo per inadempimento della controparte ed il risarcimento del danno, con la conseguenza che, in quest’ultimo caso, la caparra avrà la funzione di garantire il credito per il risarcimento del danno.

Qualora nel compromesso si parli semplicemente di caparra, si intende con questo termine quella confirmatoria.

La caparra penitenziale

La caparra penitenziale è definita dal codice civile “il corrispettivo del recesso di ciascuna delle parti” (aart. 1386 c.c.). Con questa formula le parti concordano il diritto di recedere dal contratto qualora lo ritengano opportuno, pagando appunto una caparra penitenziale. Quindi se chi recede è l’acquirente perde la somma versata; se invece è il venditore a ritirare l’impegno deve restituire il doppio della somma ricevuta. Null’altro potrà pretendere l’altra parte ne sotto forma di esecuzione specifica del contratto né sotto forma di risarcimento del danno.

Il rogito

Il rogito è l’atto finale della compravendita. Rappresenta il passaggio definitivo dell’immobile dal venditore al nuovo proprietario per atto pubblico o per scrittura privata autenticata dal notaio ai fini della trascrizione. Al momento del rogito il venditore deve presentare i seguenti documenti: carta di identità e codice fiscale, l’atto d’acquisto originario e l’eventuale dichiarazione di successione relativi all’immobile, la planimetria e il certificato catastale; se si tratta di una porzione di terreno, il certificato di destinazione urbanistica;  le licenze e le concessioni edilizie con le eventuali varianti, il certificato di abitabilità/agibilità, gli eventuali modelli di domanda di sanatoria per gli abusi edilizi con i bollettini di versamento dell’oblazione e degli oneri d’urbanizzazione; l’eventuale concessione in sanatoria, la copia del regolamento di condominio, le fatture delle spese sostenute per manutenzione dell’immobile e per i lavori fatti nell’edificio (anche sulle parti condominiali) fino al 31/12/1992 ai fini della dichiarazione dell’INVIM.

I procuratori dovranno presentare inoltre la procura notarile in originale o in copia autenticata, così come i rappresentanti di una società un certificato recente attestante i poteri di firma.

Denuncia alla pubblica sicurezza

In ottemperanza alle disposizioni sul controllo del terrorismo, il venditore deve denunciare in Questura, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, l’avvenuto passaggio di proprietà, con i dati anagrafici completi dell’acquirente. Il modulo viene di solito compilato dal notaio e può essere spedito a mezzo  raccomandata con ricevuta di ritorno o consegnato direttamente al Commissariato di Pubblica Sicurezza ove è ubicato l’immobile. Per la dichiarazione presentata in ritardo sono previste gravi sanzioni pecuniarie.